La manutenzione delle parti comuni è fondamentale per garantire il decoro, la sicurezza e il valore dell’intero edificio. Scale, ascensori, cortili, parcheggi e impianti condivisi necessitano di controlli periodici e interventi tempestivi per evitare degrado, guasti e costi maggiori nel lungo periodo. Ma chi deve occuparsene? Quali sono gli obblighi previsti dalla legge? Scopriamo insieme come gestire correttamente la manutenzione condominiale.
Quali sono le parti comuni in condominio?
Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, le parti comuni di un condominio comprendono:
- Strutture portanti dell’edificio (fondazioni, tetto, facciata)
- Cortili, giardini, aree di accesso e parcheggi
- Scale, ascensori e androni
- Impianti condivisi (fognature, illuminazione, riscaldamento centralizzato, antenne TV)
Questi elementi devono essere mantenuti in buono stato per il benessere di tutti i condomini e per rispettare le normative di sicurezza.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: chi paga?
La gestione delle parti comuni si divide in due tipologie di manutenzione:
- Manutenzione ordinaria: riguarda gli interventi di routine per il normale funzionamento e la pulizia delle strutture e degli impianti (es. riparazione di citofoni, pulizia delle scale, verifica dell’ascensore). Questi costi sono ripartiti tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.
- Manutenzione straordinaria: include lavori di maggiore entità, come il rifacimento del tetto o la sostituzione dell’ascensore. Per queste spese, è necessaria una delibera dell’assemblea condominiale, e i costi sono divisi secondo criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento condominiale.
Obblighi e responsabilità dell’amministratore
L’amministratore di condominio ha il compito di garantire la corretta manutenzione delle parti comuni e deve:
- Eseguire verifiche periodiche su impianti e strutture
- Coordinare le attività di pulizia e manutenzione
- Intervenire tempestivamente in caso di guasti o pericoli
- Convocare l’assemblea per deliberare lavori straordinari
- Gestire i pagamenti e i rapporti con le ditte di manutenzione
Se l’amministratore non adempie a questi doveri, i condomini possono richiederne la revoca per negligenza.
Come organizzare una buona manutenzione condominiale
Per evitare problemi e costi imprevisti, è consigliabile adottare alcune buone pratiche:
✔ Pianificazione degli interventi: predisporre un calendario di controlli e manutenzioni per impianti e parti comuni.
✔ Scelta di fornitori affidabili: collaborare con aziende qualificate per garantire lavori di qualità.
✔ Comunicazione trasparente: informare sempre i condomini su lavori e spese per evitare malintesi.
✔ Fondo cassa per spese straordinarie: accumulare risorse per affrontare eventuali emergenze senza pesare troppo sui condomini.
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